（征求意见稿）

为加快于都县城北片区2018年度棚户区改造工程建设步伐，拓宽城市框架，提升城市品味，切实解决棚户区内群众居住环境问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《赣州市贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见（试行）》和《于都县国有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》等法律法规和中央、省、市关于棚户区改造有关文件的规定，特制定本方案。

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。

二、征收范围

于都县城北片区2018年度棚户区改造项目规划红线内所有建筑物及构筑物。

三、征收部门和实施单位

县房屋征收办公室为房屋征收部门，贡江镇人民政府为房屋征收实施单位，具体承担房屋征收补偿工作。

四、征收签约期限

房屋征收签约期限以县人民政府发布的房屋征收决定公告规定的期限为准。

五、房屋征收工作程序

（一）调查登记。在房屋征收实施前，由房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

1.被征收房屋建筑面积以房屋所有权证登记为依据，对房屋所有权证登记面积有异议的，以测绘机构实测的面积为准，被征收人对实测面积仍有异议的，被征收人可申请原测绘机构进行复核。被征收人对原测绘机构的复核结果仍有异议的，向被征收房屋所在地测绘专家委员会申请鉴定。

2.房屋征收决定公告颁布前未经登记的建筑，由房屋征收部门牵头，会同规划建设、城管、国土、贡江镇人民政府等相关部门对房屋进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑的，经测绘机构测绘后按标准予以补偿；认定为违章建筑的一律不予补偿。

（二）宣传发动。县人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，由房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和动员工作。

（三）签订房屋征收补偿协议。房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人依照本方案规定就补偿金额和支付期限、搬迁费、临时过渡费、搬迁期限等事项签订房屋征收补偿协议。

被征收人与房屋征收部门、房屋征收实施单位在房屋征收决定公告确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请人民政府作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在房屋征收补偿决定规定的期限内不搬迁交房的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）发放补偿及奖励资金、搬迁腾房。房屋征收部门按房屋征收补偿协议对被征收人予以补偿后，被征收人在房屋征收协议约定的搬迁期限内完成搬迁腾房。

（五）房屋拆除及资料归档。房屋拆除由房屋征收部门单位聘请有资质的施工队伍统一负责拆除。房屋征收工作结束后，由房屋征收部门收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立房屋征收补偿档案。

六、房屋征收安置方式

房屋征收安置方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式，

被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换。但被征收人只能选择其中一种，不得交叉选择。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，一次性领取应被征收房屋的房地产综合评估补偿费、附属设施补偿费、过渡费、搬家费、奖励费等费用。具体办法如下：

1.       被征收住房小于36㎡的，按照36㎡给予货币补偿。符合住房保障条件的，可优先配租保障性住房。

2.住宅补偿

（1）被征收房屋房地产综合评估补偿费参照房地产价格评估机构确定的货币补偿评估价为货币补偿基准价进行补偿，即框架3495元/㎡；砖混3346元/㎡；砖木3272元/㎡；土木3188元/㎡。具体的操作办法如下：

①被征收房屋为一层（含一层以上及不足二层）的补偿办法：属一层的，按主房实际建筑面积×2×相应结构货币补偿评估价－增加比例系数部分建筑面积×1200元/平方米给予补偿；属一层以上不足二层的，按第一层主房实际建筑面积×2×相应结构评估价－{（增加系数部分面积－一层以上超出部分面积）×1200元/㎡}予以补偿；

②被征收人房屋为二层（含二层以上不足三层）的补偿办法：属二层的，按主房建筑面积×1.5×相应结构货币补偿评估价－增加比例系数部分建筑面积×1200元/㎡给予补偿；属二层以上不足三层的，按第1-2层主房建筑面积×1.5×相应结构评估价－{（增加系数部分面积－第二层以上超出部分面积）×1200元/㎡}予以补偿；

③被征收人房屋为三层以上（含三层）的补偿办法：按主房实际建筑面积×相应结构货币补偿评估价；

④公改房、集资合作建房的补偿办法：按主房实际建筑面积×相应结构货币补偿评估价给予补偿；

⑤被征收人在县城是唯一住房且房屋套内建筑面积（不含公摊）低于36㎡（不含）的，按36㎡相应结构货币补偿评估价给予补偿。

⑥合法附属房的补偿：合法附属房按合法总建筑面积×相应结构货币补偿评估价×50%给予补偿。

（2）被征收房屋成新度及房屋室内外装修部分补偿由房地产价格评估机构评估确定。

（3）被征收房屋土地性质属国有出让的，对其合法主房占地面积另按1248元/㎡的标准予以补偿。

3.营业用房认定及补偿：

（1）营业用房的认定：被征收房屋的用途以土地使用权证、房屋所有权证载明的为准。或在房屋征收公告发布前依法办理营业执照或税务登记连续两年并正在经营的，也按非住宅房屋给予补偿。

（2）被征收营业用房房地产货币补偿费由房地产价格评估机构评估确定。

4.土地补偿：

(1)取得合法手续的院套、空坪的土地的补偿：①原属国有出让土地性质的按5200元/㎡标准予以补偿；②原属国有划拨土地性质按3120元/㎡的标准价格折半予以补偿；③原属集体土地性质的按2900元/㎡的标准价格折半予以补偿。

（2）对因历史原因自然形成的院套、空坪且无合法用地手续的土地，经工作组认定后，按以下办法执行：

①自建房所涉的院套、空坪按实际占地面积1232.50元/㎡（不包含土地征收款67.50元/㎡）的标准予以棚改安置补助。

②公改房、集资合作建房所涉的院套、空坪按实际占地面积1410元/㎡的标准予以棚改安置补助。

5.房屋附属物及房屋内设施补偿标准

6.搬迁费：

（1）按被征收房屋主房建筑面积（含增加系数部分建筑面积）10元/㎡标准给予被征收人一次性搬迁费，不足1000元的补足1000元。

（2）选择货币补偿的，给予被征收人一次搬迁费。选择产权调换方式的，给予被征收人两次搬迁费。

7.过渡费标准及临时过渡期限

（1）选择货币补偿的，按被征收房屋主房建筑面积（含增加系数部分建筑面积）每月5元/㎡的标准给予被征收人一次性临时过渡费，不足500元/月的补足500元/月，过渡期限为12个月。

（2）选择产权调换：①按被征收房屋主房建筑面积（含增加系数部分建筑面积）每月5元/㎡的标准给予被征收人一次性临时过渡费，不足500元/月的补足500元/月。过渡期限为26个月。过渡期自搬迁完成之日即验收合格起计算（验收合格的标准：被征收人必须是已签订房屋征收补偿安置协议、清空了房屋内物品、已搬离应拆房屋、签订放弃房屋旧料和不干预房屋拆除承诺书，并经项目验收小组成员现场验收通过）至正式交安置房后三个月止（以书面交房通知为准）。②属征收补偿实施单位安排住处过渡的，被搬迁人不享受以上过渡费补偿政策。

8.非住宅停产停业损失补偿费

（1）营业用房：实行产权调换的，自停产停业之日始至安置房屋交付之日止。实行货币补偿的，停产停业损失的补偿期限为6个月。补偿标准：每月按同地段租金平均水平补偿。

（2）生产性用房按被征收房屋征收前一年月平均利润一次性补偿6个月。

（二）房屋产权调换

1.产权调换房性质及执行价格标准

产权调换房土地性质为国有出让；产权调换房均价按4500元/平方米结合楼层差系数由被征收人向征收人购买。

2.房地产评估及结算办法

 被征收房屋由房地产价格评估机构对其房地产进行综合评估。被征收人与房屋征收部门、房屋征收实施单位签订房屋征收补偿安置协议后，由房屋征收部门对被征收人先付清搬家费、过渡费及空坪、院套征地补偿费，其它款项待产权调换房交付时，凭补偿费用明细单相互结清差价。

3.房屋产权调换办法

（1）最低安置面积调换办法

①被征收房屋建筑面积低于36㎡（不含36㎡）且被征收人在县城是唯一住房的，安置时按套内建筑面积补齐36㎡，不结算差价。

②被征收人所选产权调换房超出36㎡的部分实行阶梯式价格执行，36至50㎡的部分按1600元/平方米由被征收人向征收人购买；50至80㎡（最接近户型）部分按4500元/平方米结合楼层差系数由被征收人向征收人购买；最高不超过80㎡。

（2）公寓式套房安置办法

公寓式套房被征收人选择产权调换的，按原被征收房屋建筑面积“拆一补一”进行产权调换，按最接近原被征收房屋建筑面积（±3%）的原则选择产权调换房，等面积部分不结算差价。超出或不足面积部分按政府指导价（5000元/平方米以内）结合楼层差系数相互结清差价。被征收人原有房屋室内装修由评估公司据实评估补偿。不得享受协议签订奖、腾房奖、购房奖。

（3）自建房调换办法

被征收房屋属一层的，按其总建筑面积1：2的比例计算安置面积；被征收房屋属二层的，按其总建筑面积1：1.5的比例计算安置面积；被征收房屋属三层的，按其总建筑面积1：1计算安置面积；被征收房屋属四层（含四层）以上的，三层(含三层)以下给予产权调换。四层（含四层）以上的，集体土地上合法建筑按重置价给予补偿，国有土地上合法建筑给予货币补偿。外置厨房按主房认定。合法附属房按实际建筑面积的50%计算调换面积。

（4）产权调换后，剩余可安置面积的处理

被征收人剩余可安置建筑面积小于规划设计最小户型建筑面积的70%的，原则上征收人按4500元/平方米对被征收人进行货币补偿，不另行安置；反之，则允许被征收人在产权调换房范围内按照最接近原则（±3%）选择最小户型，不足面积部分按协议签订时的市场均价结合楼层差系数由被征收人向征收人购买。

（5）地下停车位的配备

按被征收人所选产权调换房套数1:1配备地下停车位。

（6）选房先后顺序及确定办法

本项目实行期房安置，安置序号的确认办法。在征收公告期限内，按照“先拆除，先选房，后拆除，后选房”的原则确定安置序号，具体办法如下：

①凡在动迁大会上将房屋的钥匙上交并同时具备以下条件的均取得第一批次安置资格。即：在房屋征收决定公告规定时间内签订房屋征收补偿安置协议、清空了房屋内物品并已搬离应拆房屋、拆卸了电表、签订了放弃房屋旧料和不干预房屋拆除承诺书，并经房屋征收实施单位现场验收合格的，均取得第一批次安置的优先选择权，第一批次被征收人的具体安置序号采取抽签形式确定。第一批次抽签均在房屋征收部门、房屋征收实施单位及公证处等相关单位监督下，由房屋征收实施单位组织被征收人抽签确定本批次安置序号。

②在房屋征收决定公告规定时间之后签订房屋征收补偿安置协议并验收合格的被征收人，均按申请验收合格的次序在第一批次后编制确定安置序号。

③被征收人在领取安置序号后，必须在规定期限内（具体以书面通知为准）根据房屋征收实施单位与县房屋征收办核准的安置序号按顺序选择产权调换房。逾期，则视为自动放弃优先选择权，由房屋征收实施单位会同县房屋征收办指定产权调换房。

（7）产权调换房户型、面积及地点

根据可安置建筑面积进行集中建设产权调换房。产权调换房的户型暂定面积：两房一厅约 60 平方米；两房二厅约80平方米；三房两厅约120平方米；四房两厅约140平方米等四种（具体户型以设计图纸为准），产权调换面积以不动产登记部门确权登记发证面积为准。地点详见棚户区改造项目安置区规划红线图。

（8）产权调换房建设标准及期限

由房屋征收实施单位牵头，完成外墙装修，内墙、顶棚混合砂浆打底，楼地面水泥砂浆找平，进户防盗门，铝合金窗户，厨房、卫生间安装好排污管道，水、电到户。房屋建筑质量必须符合国家质量标准。建设期限为26个月。

七、征收奖励

1.被征收人选择货币补偿或产权调换的，除给予房地产价值、过渡费、搬迁费及及房屋的附属设施补偿外，另分别给予以下奖励。逾期则不予奖励。

（1）签订协议奖：被征收人在房屋征收决定公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收房屋主房（含增加系数部分建筑面积）房地产评估价值的20%给予奖励，逾期则不予奖励。

（2）腾房奖：被征收人在房屋征收决定公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议并按时腾空房屋（经验收合格）的，按被征收房屋主房（含增加系数部分建筑面积）房地产评估价值的20%给予奖励，逾期则不予奖励。

2.被征收人选择货币补偿的，对在房屋征收决定公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议并按时腾空房屋（经验收合格）的，按被征收主房建筑面积（含增加系数部分建筑面积）500元/㎡的标准给予奖励。逾期则不予奖励。

3.对在规定期限内弃房的被征收人另按房屋建筑面积给予砖混结构10元/㎡，砖木结构8元/㎡，土木结构4元/㎡的弃房奖励费，房屋统一由房屋征收实施单位负责拆除。

八、征收程序

1.房屋征收管理部门对房屋征收合法性及相关准备工作进行审核，符合条件后上报县人民政府发布征收公告。

2.自公告发布之日起至房屋拆除完成止，公安、房管、国土、建设、工商、电信、广电、供电等部门停止对征收范围内被征收人办理户口迁入、居民分户、房地产交易、建设工程审批、工商证照、电话安装、有线电视安装、供电等有关手续。

3.依法按程序确定评估机构，评估机构上户评估后，将评估结果向被征收人公布。对评估结果有疑义的被征收人应在评估报告送达之日起5日内向房屋征收实施单位提出复核申请，房屋征收实施单位组织相关人员上户复核，由参加复核人员共同签字认定复核数据。凡评估报告送达之日起5日内未提出复核申请的被征收人，其房屋的补偿以公示数据为准。

4.在公告期限内对未签订协议书又拒绝搬迁的被征收人，县房屋征收部门依法向县人民政府提请做出房屋征收补偿决定申请。作出补偿决定前，由县人民政府组织进行调解；

5.对在补偿决定规定期限内后仍未签订房屋征收补偿安置协议书和拒绝搬迁的被征收人，由县人民政府依法向县人民法院提出强制执行申请；

6.县人民法院依法发布强制征收公告后，依法予以强制征收拆除。

九、本方案解释权归于都县房地产管理局

十、本方案自下文之日起施行。